1. Какова юридическая история квартиры
3. Использовался ли при покупке дома маткапитал
4. Проводились ли перепланировки и законны ли они
5. Какова реальная площадь квартир
6. Есть ли долги по коммунальным платежам
7. Что входит в стоимость квартиры
10. Подходит ли квартира для ипотеки
11. Когда проводился последний ремонт
12. Из чего построен дом и как обстоят дела с шумоизоляцией
14. Каковы затраты на коммунальные услуги
15. В каком состоянии подъезд и двор
16. Какой вид открывается из окон
18. Как обстоят дела с парковкой
Выбор и покупка квартиры — ответственное дело, требующее внимательного подхода. Чтобы избежать ошибок и не столкнуться с неприятными сюрпризами после сделки, важно задавать продавцам правильные вопросы.
В этой статье мы собрали 20 ключевых аспектов, которые помогут вам проверить юридическую чистоту объекта, состояние дома и ближайших окрестностей.
- При общении с продавцами требуйте, чтобы вам показывали исключительно оригиналы документов.
- Не ограничивайтесь вопросами из нашего топа — уточняйте всё, что хотите знать.
- Если заподозрили неладное, не проводите сделку без помощи профессионалов — риелтора и юриста.
1. Какова юридическая история квартиры
Первое, что нужно проверить, — это документы. Уточните, кто является и на каком основании владельцем квартиры.
Недвижимость может быть:
- куплена;
- получена в наследство;
- приватизирована,
- подарена;
- получена по суду и так далее.
В каждом из этих случаев на руках у продавца должен быть правоустанавливающий документ, который показывает, на каком основании он владеет объектом. Это могут быть договор купли-продажи, ДДУ, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, судебное решение и другие бумаги.
Также запросите у собственника правоподтверждающий документ, который подтверждает, что право собственности на жильё должным образом зарегистрировано. Таким документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года.
Если квартира продавалась или передавалась по наследству несколько раз, особенно за короткий отрезок времени — это подозрительно. Впоследствии могут обнаружиться неучтённые дети, обиженные наследники, пожилые родственники и прочие претенденты на жилплощадь.
Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть связана с попыткой «отмыть» её: не исключено, что пару сделок назад были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. Об этом же сигнализирует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлом.
Наконец, проверьте, нет ли на квартире обременений: ипотеки, ареста, незавершённых судебных споров. Для этого попросите продавца предоставить вам свежую выписку из ЕГРН.
2. Кто прописан в квартире
Уточните, кто зарегистрирован в квартире, которую вы хотите купить. Особое внимание уделите детям, недееспособным лицам, отказникам от приватизации и отбывающим наказание в местах лишения свободы. Они сохраняют право на жильё даже после его продажи. От покупки таких вариантов лучше отказаться.
Обязательно попросите продавца подкрепить свой ответ справкой о зарегистрированных в квартире людях (выпиской из домовой книги) или выпиской об отсутствии таковых.
3. Использовался ли при покупке дома маткапитал
Если у продавца есть дети, и на покупку квартиры он использовал средства материнского капитала, убедитесь, что несовершеннолетним выделены доли в собственности. Если родители не сделали этого, в будущем их наследники могут оспорить вашу сделку.
Если продавец уверяет, что субсидию не использовал, попросите у него справку об остатке маткапитала — её выдаёт Социальный фонд России.
4. Проводились ли перепланировки и законны ли они
Неузаконенные перепланировки — это проблема. Они могут привести к штрафам, отказу банка в ипотеке или сложностям с продажей квартиры в будущем.
Например, перенос стен или изменение расположения сантехнических узлов может увеличить полезное пространство, но при этом привести к проблемам с регистрацией собственности.
5. Какова реальная площадь квартиры
Сравните данные из документов с фактическими размерами жилья. Иногда площадь квартиры завышают или занижают из-за перепланировок либо включают в неё балконы или лоджии, хотя они не всегда пригодны для полноценного использования. Уточните, учтены ли они в итоговом метраже.
6. Есть ли долги по коммунальным платежам
Старые долги за услуги ЖКХ — это проблема, которая может лечь на ваши плечи после покупки. По закону долги за ЖКУ не перекладываются на нового собственника — это правило закреплено в статье 210 Гражданского кодекса РФ.
Погасить за свой счёт новосёлу придётся только задолженность за капремонт — в соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
Однако неоплаченные предыдущим владельцем счета за свет и воду в некоторых случаях могут стать причиной отключения услуг.
Чтобы избежать этого, попросите продавца предоставить вам справки, подтверждающие отсутствие задолженности. Например, с помощью ГИС ЖКХ.
7. Что входит в стоимость квартиры
Некоторые продавцы оставляют покупателям мебель — встроенные шкафы, кухонный гарнитур — или бытовую технику. Уточните, что именно останется в квартире, чтобы не переплачивать за вещи, которые вы не планируете использовать.
8. Почему квартиру продают
Продавцы не всегда честно отвечают на этот вопрос, но попытаться стоит. Иногда причина продажи связана с неприятными бытовыми моментами: шумом, плохими соседями или высокими расходами на содержание.
9. Каковы условия сделки
Обсудите с продавцом формат оплаты: аванс, задаток или полная сумма. Узнайте, согласен ли он на ипотеку. Это особенно важно, если вы планируете использовать материнский капитал или жилищный сертификат.
10. Подходит ли квартира для ипотеки
Банки проверяют жильё перед выдачей ипотеки. Если у дома высокая степень износа или есть ошибки в документах на квартиру, получить одобрение будет сложно.
11. Когда проводился последний ремонт
Иногда ремонт может скрывать дефекты квартиры, такие как трещины в стенах, сырость или проблемы с трубами. Так что если ремонт свежий, не лишним будет пообщаться с соседями: возможно, квартиру недавно затопило, или там был пожар, или случилось какое-то другое ЧП.
Уточните у продавца, какой именно ремонт был выполнен: косметический или капитальный. Также стоит обратить внимание на состояние коммуникаций: труб, проводки, окон и балкона.
12. Из чего построен дом и как обстоят дела с шумоизоляцией
Материал, из которого возведён дом, имеет большое значение.
- Кирпичные дома теплее зимой и прохладнее летом.
- Панельные — дешевле, но хуже по шумоизоляции.
- Монолитные дома считаются наиболее долговечными.
В домах из разных материалов разной будет и шумоизоляция. Также она во многом зависит от серии дома и года его постройки. Уровень шума в квартире — это не просто формальность. Убедитесь, что вам не мешают звуки, доносящиеся от соседей, из подъезда или с улицы. В панельных домах эта проблема встречается чаще, чем в монолитных или кирпичных. Особенно шумным жильём считаются квартиры на первых этажах: шум от лифта или от прохожих может быть очень неприятным.
Узнайте год постройки дома: квартиры в старых зданиях часто требуют бóльших расходов на содержание. Да и платежи за ремонт общего имущества в них, скорее всего, будут выше.
13. Кто обслуживает дом
Обратите внимание на управляющую компанию, которая обслуживает ваш дом. Узнайте, как она справляется со своими обязанностями, почитайте отзывы о её работе или спросите у соседей.
Плохое качество услуг может стать источником постоянных проблем, таких как поломка лифтов, грязь в подъездах и неубранный снег.
14. Каковы затраты на коммунальные услуги
Сравните суммы в квитанциях с расходами в других домах аналогичного типа. Если затраты слишком велики, это может быть связано с недостаточной теплоизоляцией дома или неисправностью систем отопления.
Узнайте, установлены ли в квартире индивидуальные счётчики на отопление и воду. Так вы сможете сэкономить на оплате коммунальных услуг.
Не забудьте проверить, как начисляются платежи за капитальный ремонт. Уточните, на что идут эти средства и проводились ли за счёт них ремонтные работы в доме.
15. В каком состоянии подъезд и двор
Состояние подъезда и двора может рассказать многое о доме и его жильцах. Грязный подъезд, мусор во дворе и отсутствие освещения — тревожные сигналы. Ухоженная территория и современные детские площадки, наоборот, говорят в пользу покупки.
16. Какой вид открывается из окон
На первый взгляд, вид из окон может показаться не самым важным аспектом, но он существенно влияет на комфорт жизни. Если окна выходят на оживлённую трассу, завод или стройку, то постоянный шум от них может сильно раздражать.
17. Какие соседи живут рядом
Шумные или конфликтные соседи могут существенно усложнить вашу жизнь в новой квартире. Постарайтесь наладить общение с жильцами дома.
Если это не получается, обратите внимание на звуки, доносящиеся из подъезда: крики, громкую музыку, лай собак.
18. Как обстоят дела с парковкой
Если у вас есть автомобиль, узнайте, есть ли возле дома места для парковки. Это может быть как бесплатная стоянка во дворе, так и платный паркинг — в зависимости от того, к чему вы готовы.
19. Какая инфраструктура есть рядом
Школы, детские сады, магазины, аптеки, поликлиники, остановки общественного транспорта — всё это влияет на удобство проживания. Если инфраструктура развита слабо, подумайте, насколько это критично для вас.
Важно учесть загруженность дорог и доступность транспортных маршрутов. Узнайте, есть ли поблизости пробки в часы пик и как часто ходит общественный транспорт.
20. Каковы перспективы района
Обратите внимание на планы застройки района: не будет ли в будущем поблизости шумных строек, дорог или заводов. Или, возможно, в планах развитие инфраструктуры, строительство метро и создание парков.
Если район активно застраивается, это может быть как плюсом, так и минусом. Новые дома и инфраструктура повысят комфорт, но в первые годы вам, возможно, придётся терпеть шумные работы, перебои с коммуникациями, недостаток парковок и школ.
Резюмируем
Покупка квартиры требует внимания к деталям. Используйте этот чек-лист, чтобы избежать неприятностей и быть уверенными в своём выборе:
- Проверка документов, истории и юридической чистоты объекта — первый и самый важный шаг, чтобы избежать рисков.
- Убедитесь в финансовой прозрачности сделки: узнайте о стоимости, условиях оплаты и возможности ипотеки.
- Оцените состояние квартиры и дома, проверьте коммуникации, материалы и год постройки.
- Не забывайте об инфраструктуре и окружении: развитая транспортная сеть и хорошая доступность важных объектов повысят комфорт проживания.
- Учитывайте планы развития района, чтобы выбрать ликвидное жильё и иметь перспективы улучшения жизненных условий.
А если у вас всё же остаются сомнения, юридическую сторону вопроса вы можете доверить Циан.
