Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартир

Апартаменты — это нежилые коммерческие помещения, которые застройщики часто адаптируют для постоянного проживания. По документам такие объекты имеют статус нежилых, даже если внутри есть всё необходимое: комната, санузел, место под кухню, отопление и электричество.

С юридической точки зрения квартира — это жилое помещение в многоквартирном доме, предназначенное исключительно для проживания граждан. В квартире можно оформить постоянную регистрацию, использовать меры господдержки (например, материнский капитал и налоговый вычет), а также получить стандартные коммунальные тарифы и льготный налог на имущество.

Скидки на апартаменты

в каталоге Циан

Смотреть

Главные отличия

Требования и нормативы:

• Апартаменты проектируются и строятся по законам о нежилых помещениях, где не действует большинство норм Жилищного кодекса;
• Квартиры соответствуют техническим и санитарным нормам для жилья, включая обязательную инфраструктуру вокруг дома (школы, детсады, поликлиники).

Регистрация и льготы:

• В апартаментах возможна только временная регистрация (до 5 лет) и то лишь при условии, что здание имеет статус гостиницы. Постоянная прописка недоступна;
• В квартире можно зарегистрироваться постоянно и получить социальные льготы, выплаты и компенсации.

Налоги и коммунальные платежи:

• Налог на имущество в апартаментах — 0,5–2% от кадастровой стоимости, коммунальные тарифы выше, чем в жилых помещениях;
• В квартире налог составляет 0,1–0,3%, а коммунальные платежи рассчитываются по «жилищным» тарифам.

Цена и инфраструктура:

• Апартаменты обычно дешевле квартир на 15–30% за счёт упрощённых требований к застройке и отсутствия обязательной социальной инфраструктуры;
• Квартиры стоят дороже, но вокруг дома должны быть благоустроенные дворы, детские и спортивные площадки, подъездные пути и иные объекты социальной значимости.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение

Перевод апартаментов в статус жилого помещения возможен, но лишь при строгом соблюдении требований Жилищного кодекса РФ. Отдельного закона, упрощающего процедуру именно для апартаментов, пока не существует, поэтому применяется общий механизм перевода нежилых помещений в жилые (ст. 23 ЖК РФ).

Среди ключевых условий:

1. Разрешённое использование земли. Уточнить вид разрешённого использования участка можно в проектной декларации застройщика или в градостроительном плане. Если земельный участок отнесён к категориям «гостиничная застройка» или «многофункциональная», перевод возможен; при «общественно-деловой» или иной недвижимости — запрещён.
2. Соответствие техническим и санитарным нормам. Апартаменты должны быть оборудованы:

• изолированными помещениями с окнами;
• системой отопления и горячего водоснабжения;
• кухней, санузлом и вентиляцией;
• надёжными несущими конструкциями и инженерными сетями в исправном состоянии.

3. Готовность здания к эксплуатации. Дом, в котором расположены апартаменты, должен быть введён в эксплуатацию и иметь статус жилого здания либо многофункционального объекта, допускающего жилое использование.
4. Отсутствие обременений. Помещение не должно находиться в залоге, аресте или ином ограничении; заявление вправе подавать только собственник, при долевой собственности — все собственники одновременно.
5. Инфраструктурные условия. Для жилых помещений обязательны придворовая территория, детская и спортивная площадки, подъездные пути и другие объекты соцзначимости, предусмотренные нормами регионального строительства.

Процедура перевода включает следующие этапы:

1. Предварительная техническая экспертиза для подтверждения соответствия нормам.
2. Сбор пакета документов: выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, технический план, проект перепланировки (при необходимости), поэтажный план с экспликацией, согласие всех собственников.
3. Подача заявления и документов в органы местного самоуправления или МФЦ.
4. Обследование выездной комиссией в течение 45 дней и получение заключения о возможности перевода.
5. Внесение изменений в ЕГРН и регистрация нового статуса помещения.

Хотя перевод и реализуем, на практике собственники часто сталкиваются с отказами из-за несоответствия нормам землепользования и техническим требованиям. Поэтому перед покупкой апартаментов важно заранее оценить шансы на успешный перевод и определить возможные расходы на экспертизу и перепланировку.

Основные требования к помещению для перевода

Перед началом процедуры важно убедиться, что апартаменты соответствуют как общим требованиям к зданию, так и строгим техническим нормам жилых помещений. Без соблюдения этих условий перевод невозможен.

Требования к зданию

• Разрешённое использование земли: участок должен быть отнесён к категориям, допускающим гостиничную или многофункциональную застройку. Если земля «общественно-деловая» или иных типов, перевод не разрешат;
• Статус объекта: здание введено в эксплуатацию и имеет статус жилого или многофункционального (с допуском жилого использования);
• Инфраструктурные условия: должно быть обустроено придомовое пространство — подъездные пути, зоны отдыха, детские и спортивные площадки в соответствии с региональными нормами.

Технические требования к помещению

Апартаменты должны полностью соответствовать нормам жилого помещения по СНиП и санитарным правилам.

Тщательная подготовка помещения под эти требования позволит получить положительное заключение экспертизы и избежать отказа при рассмотрении документов в органах самоуправления.

Необходимые документы для перевода

Для перевода апартаментов в жилой фонд собственнику потребуется собрать и предоставить в орган местного самоуправления (или МФЦ) следующий комплект документов:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое;
2. Паспорт собственника (или документ, удостоверяющий личность представителя и доверенность);
3. Выписка из ЕГРН (заказать на Госуслугах или в МФЦ);
4. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, долевого участия, дарственная, свидетельство о наследстве и т. п.) с подлинниками или нотариальными копиями;
5. Технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером;
6. Поэтажный план здания с экспликацией помещений;
7. Проект перепланировки или переустройства (если апартаменты не соответствуют нормам жилого помещения);
8. Протокол общего собрания собственников МКД с решением о переводе (по п. 6 ст. 23 ЖК РФ);
9. Согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому объекту;
10. Заключения уполномоченных организаций:

• о соответствии нежилого помещения техническим требованиям жилых помещений (БТИ);
• о соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям (СЭС);
• о соответствии проектной документации и результатам инженерных изысканий (п. 12 Постановления № 47).

Примечания:

• Все документы должны быть оформлены в соответствии с требованиями региональных органов власти.
• Если переводит помещение представитель, нужен нотариально удостоверенный паспорт и доверенность.
• Для помещений, находящихся в залоге или аренде, подача возможна только после снятия обременений из ЕГРН.

Пошаговая инструкция по переводу апартаментов в жилой статус

Перевести апартаменты в статус жилого помещения можно на основании ст. 23 Жилищного кодекса РФ, если объект соответствует требованиям к жилым помещениям и соблюдены все процедурные этапы.

Проверка соответствия апартаментов требованиям жилого помещения

1. Здание введено в эксплуатацию и входит в жилую зону (градостроительное зонирование);
2. Апартаменты принадлежат вам на праве собственности, без обременений (нет ипотеки, ареста, аренды);
3. Наличие инфраструктуры придомовой территории: дворовая территория, детская площадка и т.д.;
4. Планировка и техническое состояние соответствуют нормам:

• Наличие автономных инженерных коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение);
• Естественное освещение каждой комнаты (оконные проёмы);
• Высота потолков, площадь комнат и кухни соответствуют требованиям СанПиН и постановления правительства РФ № 47.

Подготовка пакета документов

Соберите следующие документы (ст. 23 ЖК РФ):

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое (в свободной форме или по региональному шаблону);
2. Выписка из ЕГРН (заказывается на «Госуслугах» или в МФЦ);
3. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и пр.);
4. Технический план помещения (БТИ или кадастровый инженер);
5. Проект перепланировки/переустройства (если планируется изменение конфигурации для соответствия жилым нормам);
6. Поэтажный план дома с экспликацией (БТИ, МФЦ или застройщик);
7. Согласие всех собственников помещений в МКД (оформляется протоколом общего собрания или в свободной форме с указанием ФИО, номера помещения и адреса).

Подача документов

1. Обратитесь в орган местного самоуправления по недвижимости вашего муниципалитета или через МФЦ;
2. В городах федерального значения (например, в Москве) — в профильный департамент (Департамент городского имущества);
3. При подаче укажите способ получения ответа (почтой, электронно, самовывозом).

Осмотр и заключение комиссии

1. В течение 45 календарных дней уполномоченный орган назначает выездную комиссию и проводит осмотр;
2. Комиссия готовит техническое заключение о возможности перевода (о соответствии помещения нормам жилого);
3. Получаете письменное решение: о переводе или об отказе (можно обжаловать в суде).

Выполнение перепланировки и переустройства

1. После положительного заключения проведите перепланировку в соответствии с утверждённым проектом;
2. Получите акт приёмочной комиссии об окончании работ (до 30 дней на утверждение акта).

Окончательное оформление в Росреестре

Наймите кадастрового инженера для внесения изменений в техплан (по результатам перепланировки).

Орган, который проводил перевод, направляет документы в Росреестр (межведомственное взаимодействие — до 5 рабочих дней).

Росреестр вносит в ЕГРН новый статус жилого помещения в течение 15 рабочих дней и уведомляет вас ещё в течение 5 дней.

Получите новую выписку из ЕГРН — подтверждение статуса жилого помещения.

Важно: если комиссия обнаружит несоответствие техническим или санитарным нормам, потребуется доработка проекта и устранение замечаний. При отказе можно оспорить решение в суде (ст. 46 Конституции РФ).

Возможные причины отказа

При рассмотрении заявления о переводе апартаментов в жилое помещение органы власти руководствуются исчерпывающим перечнем оснований для отказа, установленным статьёй 24 ЖК РФ. К основным причинам отказа относятся:

1. Неполный пакет документов или их несоответствие требованиям ЖК РФ и региональных регламентов:

• отсутствие технического плана, поэтажного плана с экспликацией или проекта перепланировки;
• непредставление правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРН;
• неполучение согласий соседей и протокола собрания собственников МКД.

2. Представление документов не в тот орган: заявление и приложения поданы не в местную администрацию или МФЦ по месту расположения объекта.

3. Несоблюдение условий перевода, прописанных в статье 22 ЖК РФ:

• здание и участок не имеют статуса, допускающего жилое использование;
• инфраструктура придомовой территории не соответствует нормативам (отсутствие детских/спортивных площадок, подъездных путей и т. д.).

4. Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства:

• планировочные решения затрагивают общедомовое имущество без согласия всех собственников;
• нарушение нормативов по естественному освещению, шумои теплоизоляции, прочности несущих конструкций;
• инженерные сети (отопление, водоснабжение, вентиляция) не соответствуют нормам жилья.

5. Юридические обременения:

• помещение находится в залоге или аресте;
• на объект наложены иные ограничения (аренда, судебный запрет).

Стоимость процедуры и сроки

Ниже представлена сводная информация по расходам и временным затратам на перевод апартаментов в жилое помещение.

Сроки выполнения этапов

Предварительная экспертиза (техническая и юридическая)
Срок: 5–15 дней.

Подготовка документов и проектной документации
Срок: 5–10 дней (зависит от оперативности кадастрового инженера и нотариуса).

Подача заявления в МФЦ/органы власти
Срок: 1 рабочий день.

Рассмотрение и выезд комиссии
Срок: до 45 дней с даты подачи документов.

Внесение изменений в ЕГРН
Срок: до 15 рабочих дней после направляемого органом МВД запроса.

Полная процедура занимает примерно 70–80 календарных дней, при условии отсутствия отказов и доработок.

Заключение

Перевод апартаментов в жилой статус возможен, но требует серьёзной подготовки и тщательного соблюдения норм законодательства и технических требований. Чтобы минимизировать риски отказа, важно:

Подведём итоги:

• полностью проверить разрешённое использование земли;
• обеспечить соответствие помещения СНиП и санитарным нормам;
• собрать исчерпывающий пакет документов и получить экспертные заключения;
• точно следовать алгоритму подачи, выездной комиссии и регистрации в ЕГРН;
• подготовить бюджет на экспертизы, проект перепланировки и юридическое сопровождение.

При грамотном подходе вы сможете оформить постоянную регистрацию, снизить налоговую нагрузку и получить все преимущества жилья: льготы, соцвыплаты и выгодные коммунальные тарифы. Если же соблюдение требований окажется слишком дорогостоящим или технически сложным, рассмотрите альтернативы: использование апартаментов как коммерческого объекта или продажу с последующим приобретением квартиры.

Фото: Pixel-Shot / Shutterstock.com