Михаил Ломтадзе,генеральный директор компании «БКЛ Недвижимость»:
— Итоги года на рынке офисной недвижимости Москвы необычны: качественные пространства оказались раскуплены. Спрос на «офисы для себя» стал рекордным за всю историю рынка: 20% всех сделок — это договоры купли-продажи. Внутри Третьего транспортного кольца можно продать буквально все: отдельно стоящие БЦ — под штаб-квартиры и представительства крупных компаний, небольшие помещения инвесторы приобретают, чтобы не упустить престижную локацию.
Лоты, которые сдаются в аренду, тоже не простаивают. Как отмечают наши коллеги из международной консалтинговой компании в сегменте коммерческой и жилой недвижимости Nikoliers, средняя вакансия в московских офисах не превышает 6,6%. Внутри Садового кольца она держится в пределах 5,4–6,2% на офисы класса А, что же касается офисов В и В+, то их просто не найти, свободно не более 2–3% площадей.
На территории между Садовым и Третьим транспортным выбор немногим больше: доступно 8% помещений в БЦ класса А и 5% — в В+.
Арендная ставка в классе А приблизилась к отметке 40 тыс. рублей за кв. м, и это не предел. Но даже на этих условиях арендовать крупный лот (от 5 тыс. кв. м) внутри ТТК сейчас практически невозможно.
Спрос на помещения от 50 до 150 кв. м сохраняется в центре Москвы практически всегда.
По подсчетам Nikoliers, потребность в офисных пространствах сегодня — 1,7 млн кв. м, то есть объем спроса всего за год вырос на 30%. Что происходит в таких случаях? Рыночная чаша весов неизбежно склоняется в сторону собственника и арендодателя, а ставки уверенно растут. Помещения в бизнес-центре можно реализовать уже на стадии строительства. В кластерах, которые предстоит ввести в 2024 году, 55,9% офисных пространств продано или сдано в аренду на предрелизе, к моменту ввода в них останутся свободными не более 16,7% площадей. Компании, которые вчера смотрели помещения только с отделкой или требовали арендных каникул и компенсации за ремонт, завтра пойдут в сегмент shell & core (помещения под отделку. — Прим. ред.).
Это практически идеальные условия, чтобы вкладываться не только в строительство новых БЦ, но и в редевелопмент бывших промышленных площадок — высокий спрос оправдывает дополнительные вложения и риски. Проблема лишь в том, что внутри ТТК почти не осталось свободных участков brownfield (территории, на которых ранее размещались промышленные объекты. — Прим. ред).
И, возможно, бизнес-центр и арт-кластер Pangaea, открытые нами в 2023 году на двух площадках завода «Мосхимфармпрепараты» им. Н. А. Семашко, окажутся последними лофт-проектами в центре Москвы. Аналогов, скорее всего, не появится еще довольно долго.
Но если взглянуть на карту проектов КРТ Москвы, легко убедиться, что вдоль ТТК еще достаточно свободных промышленных площадок для редевелопмента.
С точки зрения развития офисных проектов у таких локаций есть множество преимуществ:
Во-первых, наличие просторных производственных зданий позволяет создавать внутри офисные пространства любой площади. Строительство крупных офисных блоков вполне целесообразно в тех случаях, когда на ранней стадии проекта находится заинтересованный покупатель, готовый подписать предварительный договор. Аналитики утверждают, что интерес крупных компаний к таким покупкам далеко не исчерпан, и продажа на какое-то время останется главным способом монетизации подобных девелоперских проектов.
Во-вторых, в проектах редевелопмента всегда достаточно территории для креативных ландшафтных решений. Вы получаете уникальный каркас из невысоких построек и лабиринта проездов, арок, внутренних дворов и погрузочно-разгрузочных площадок. С учетом смены функции с промышленной на общественно-деловую все это можно превратить в систему бульваров, зеленых гостиных, коворкингов под открытым небом, атриумов. Например, увеличить количество входных групп, интегрируя проект в окружающую застройку.
Последнее, но самое главное, — у вас появляется возможность включить офисную функцию в более широкую концепцию делового или творческого кластера. Вы получаете отличную базу — место с историей, с собственным сюжетом. А если повезет — с яркими архитектурными акцентами. Мода на лофты в Москве не проходит уже второе десятилетие.
Здесь главное — не экономить на качестве архитектурных решений. Визуальный комфорт, красота конструкций, эстетика внутреннего и внешнего пространства важны не только для дизайнеров, фотографов, художников, но и, например, для ювелирного, образовательного, издательского бизнеса, для психологов, адвокатов.
Вкладывая больше средств в подобный проект, девелопер фактически создает полноценную городскую среду и тем самым берет в свои руки будущую капитализацию проекта. Не говоря о возможности получить идеальный пул арендаторов, не замыкаясь на одном-двух крупных клиентах и диверсифицируя отраслевые риски.
Наконец, проекты редевелопмента промышленных площадок вдоль Третьего транспортного кольца имеют все шансы получить поддержку правительства Москвы, заинтересованного в полицентричном развитии города и появлении новых рабочих мест не только в центре, но и за его пределами.
